Investissement immobilier » Comment se constituer un revenu passif en location courte durée ?

Comment se constituer un revenu passif en location courte durée ?

Merci à notre partenaire bookandpay.fr pour ses conseils et les services proposés de grande qualité !

Voilà une grande question ! Vous l’avez sans doute déjà entendu quelque part : la location courte durée est extrêmement rentable…Il faut plutôt aller vers les grandes villes, mais pas seulement ! Et les revenus locatifs sont beaucoup plus importants que dans la location traditionnelle…

Oui, mais où est le loup, alors ? Comment se constituer un revenu passif en location courte durée ? Parce qu’ici, on veut de gros revenus, oui, mais vraiment passifs !

Vous avez certainement entendu également que ce mode de location est très chronophage. Et c’est vrai. Vous connaissez l’adage de l’investissement ? « Plus c’est rentable, plus il y a de risque ». De tels rendements, vous devrez forcément en payer une contre-partie. C’est le mode d’investissement par lequel j’ai commencé, et je peux vous confirmer cela.

Mais il y a des solutions. Des solutions qui évitent les tracas et le temps à passer. Mais sans annuler le rendement locatif… Aujourd’hui, je vais expliquer à Gontran, mon élève, qu’il est possible d’investir dans la courte durée sans en être esclave…

L’Immobilier, un bon vecteur de revenus passifs

Les modes de location immobilière

La location courte durée, des records de rendement…

… mais beaucoup d’efforts !

Les solutions

De bons partenaires

L’Immobilier, un bon vecteur de revenus passifs

En réalité, il existe de nombreuses façons de se constituer un revenu passif. Aujourd’hui, nous nous intéressons au pilier de l’Immobilier. C’est le mode d’investissement le plus sûr et le plus simple d’accès. En effet, il ne requiert pas de gros apport (on peut investir avec le crédit immobilier). C’est pour ces raisons que l’Immobilier est le premier investissement que je conseille. Tu peux optimiser l’achat de ta résidence principale. Mais tu peux également acheter une résidence secondaire et la mettre en location.

Vous investissez avec l’argent prêté par la banque, et vos locataires vous paient un loyer.

– C’est effectivement simple

– Oui Gontran. Mais je te souligne ici qu’un crédit immobilier doit être remboursé, quoiqu’il arrive ! Même si ce n’est pas pour ta résidence principale. Pour un investissement immobilier, le bien t’appartient à la fin (ou à ta société). Mais c’est toi qui t’es engagé à rembourser le crédit.

– Évidemment ! Mais je touche des loyers.

– Exactement, c’est le principe. Tu touches les loyers et tu rembourse la banque.

– Aussi simple ?

– Tu auras fait un bon investissement si tes loyers couvrent les mensualités + les charges + les impôts

Un investissement simple

C’est assez simple, finalement. Le bien a un coût. Il est financé par la banque et remboursé par les locataires. On se gardera dans la poche l’écart entre les revenus locatifs et les traites. Les traites étant composées de :

  • Mensualités de crédit
  • Toutes les charges (même annuelles, il ne faut pas les oublier)
  • Les impôts (avec une fiscalité optimisée, on peut ne jamais payer d’impôts)

On cherchera donc à louer le plus cher possible. Mais on cherchera aussi à fournir le moins d’effort au long terme.

Un revenu passif

En général, dans le cadre de locations traditionnelles, la gestion est minimale. Des locataires à trouver. Quelques réparations de temps en temps (il faut simplement régler la facture de l’artisan). Toucher des loyers… Bien investi, un logement loué nu rapporte de l’argent tous les mois !

Cet investissement locatif est bien un revenu passif.

Il demande beaucoup de travail à la mise en place. Rechercher, visiter, négocier avec la banque, relancer le notaire, mettre en location.

Mais il rapporte ensuite de l’argent tous les mois en automatique…

– Il existe d’autres modes de location, à ton avis, Gontran ?

– Je connais la location de vacances. Et les contrats étudiants.

– Oui, et encore d’autres. Je t’ai dit qu’on allait parle de la location courte durée. Faisons un point global…

La location nue est la plus connue. On la trouve dans toute type de ville. Petite ville, ville moyenne, grande ville… Vous mettez à disposition un logement, avec ses murs et son plafond (propres !). Et c’est tout.

Les modes de location immobilière

Voyons d’autres modes de location :

  • Location meublée

    • Vous ajoutez des meubles
    • Idéalement des petites surfaces, mais ce n’est pas obligatoire
    • Plutôt éviter la toute petite ville
    • La fiscalité est très intéressante
    • Les baux sont moins longs
    • Loyer nu x 1,2
    • Je conseille du bon standing et des services (ménage, internet…) pour louer plus cher
  • Colocation

    • Basée sur le mode « meublé »
    • De plus grandes surfaces
    • Plutôt ville étudiante et jeune
    • Plus de turnover
    • Les locataires en place s’occupent de la pré-sélection des nouveaux
    • Loyer nu x 2
    • Je conseille du bon standing et des services (ménage, internet…) pour louer plus cher
  • Location étudiants

    • Basée sur le mode « meublé »
    • Plutôt petite surface
    • Ville étudiante ou grande ville
    • Rotations annuelles (baux de 9 mois)
      • On peut combler les 3 mois restants avec une location courte durée
    • Je conseille du bon standing et des services (ménage, internet…) pour louer plus cher
  • Location moyenne durée

    • Basée sur le mode « meublé » et ressemble à la location courte durée
    • Plutôt petite surface
    • Plutôt ville moyenne, avec une activité économique stable et dynamique
      • Et grande ville, évidemment
    • Rotations en mois (de 1 à 6 mois)
    • Ménage uniquement entre les locataires
    • Loyer nu x 2
  • Location saisonnière

    • Basée sur le mode « meublé », on l’appelle aussi location de vacances
    • Surface plutôt petite, mais on se démarque avec de grands logements
    • En général, ville de montagne ou de bord de mer
    • Beaucoup de gestion/ménage en saison haute
    • Mais presque rien en saison basse
    • Je déconseille cette activité qui est trop sujette à des conditions extérieures

– Et les locations de courte durée ?

– Je la gardais pour la fin ;o)

  • Location de courte durée

    • Type Airbnb, Booking, Abritel
    • Surface plutôt petite
      • Mais sur les sites spécialisés de location de courte durée, on se démarque avec de grands logements
    • Plutôt ville moyenne ou grande ville
    • Peut se faire dans une petite ville, avec une activité économique stable et dynamique
    • Ville touristique toute l’année
    • Ameublement de plus haut standing
    • Rotations de courtes durées
    • Préparer tous les 3 jours en moyenne (ménage, linge, consommables…)
    • Accueil des voyageurs
    • Loyer nu x 3

La location courte durée, des records de rendement…

La location courte durée est spéciale. Vous l’avez compris, c’est elle qui offre le plus de rendement. Et on n’a pas forcément besoin d’investir dans une grande ville. Nombre d’investisseurs en locations de courte durée s’y précipitent… Mais dans les grandes villes, les prix sont trop élevés. Et on prend un risque si sa location courte durée ne fonctionne pas. Il peut y avoir des tas de raisons…

La location de courte durée est aussi la plus exigeante en termes de services et de standing des logements. Les clients qui recherchent des courtes durées sont souvent plus exigeants. Et le modèle de réputation des sites spécialisés en location courte durée est basé sur les commentaires des voyageurs. Gare si le logement ne tient pas ses promesses !

Les grandes villes oui, mais pas que…

La location de courte durée est l’investissement locatif qui développe le plus haut rendement ! On peut estimer toucher trois fois plus de loyers avec une location courte durée qu’en location nue. Et pas uniquement dans une grande ville. En effet, il suffit qu’il y ait un besoin de location de courte durée de façon régulière. Ce peut être pour des travailleurs de chantiers ou de sociétés dans une zone d’activité économique. Ou des touristes toute l’année. Ou des intervenants dans un centre de formation ou un parc des expositions.

Ces voyageurs, de passage, vont chercher des locations de courte durée (ou de très courtes durées). Et ils sont prêts à mettre le prix d’un hôtel pour plus de confort et de liberté. La location courte durée s’adresse autant aux professionnels qu’aux touristes. Et elle est sur le même marché que les hôtels.

Le prix à la nuitée est donc bien supérieur à la location de longue durée. Je disais qu’on peut estimer multiplier le loyer par trois. Mais il n’y a presque pas de limites !

Or, lorsqu’on fait un investissement locatif, on doit calculer son achat en location nue, pas en location de courte durée. Et il doit au moins être à l’équilibre. Donc on devrait avoir un CashFlow net-net de deux fois le montant du loyer en location de courte durée !

En revanche, il faut anticiper la contrepartie du travail à fournir au long terme…

… mais beaucoup d’efforts !

Voici les étapes principales d’une rotation :

  1. Trouver les locataires

    • Cela se fait sur les plateformes spécialisées en location de courte durée
    • En particulier sur AirBnB, Booking, Abritel, Expedia, TripAdvisor
    • Il faut des photos les plus belles possibles
      • C’est le premier critère de choix des clients de location courte durée
    • Il faut une annonce bien formulée
    • Les prix doivent être optimisés
  2. Orienter les voyageurs

    • Répondre aux questions avant le séjour
    • Donner les indications d’itinéraire
    • Les redonner parfois par téléphone
  3. Accueillir les voyageurs (check-in)

    • Récupérer la caution
    • Leur faire visiter le logement
    • Indiquer les bonnes adresses
    • Leur donner des conseils
  4. Répondre aux questions des voyageurs pendant le séjour

    • Par exemple : trouver tel ustensile, ouvrir le clic-clac…
    • C’est plutôt rare, heureusement !
  5. Récupérer les clés (check-out)

    • Faire l’état des lieux
    • Rendre la caution
  6. Remette en ordre pour les suivants

    • Ménage professionnel
    • Réapprovisionnement des consommables
    • Changement du linge
      • Draps
      • Serviettes
      • Torchons

==> Et on recommence tous les 3 ou 4 jours !

Les solutions

Bon, vous l’aurez compris, la location de courte durée, ce n’est pas très passif…

– Heu, attends, je vais pas m’en sortir, là !

– Tu peux, mais c’est compliqué avec ton emploi

– Comment on fait, alors ?

– La solution, c’est de déléguer

– Mais je vais perdre en rendement !

– Effectivement. Et c’est pour ça que certains tentent le coup quand même. Ils font toute la gestion qu’on a vue. Tout seuls.

Et ils se créent un nouvel emploi… C’est un investissement très rentable dans une petite ville, mais qui te prends tout ton temps.

Du coup, on est loin de l’indépendance financière et du revenu passif.

– Bon, j’aime bien voir des gens, mais je veux pouvoir voyager, aussi…

– Alors il existe des solutions.

– Lesquelles ?

– Celles que j’ai personnellement mises en place. Et du coup, c’est totalement passif…

Ne pas se créer un nouvel emploi

En effet, pour éviter de se créer un emploi d’hôtelier/personnel de ménage, on peut déléguer toutes ses activités. Et si on arrive à créer de véritables partenariats, on travaille en confiance. C’est mon cas aujourd’hui.

On reprend donc les activités à réaliser :

  1. Trouver les locataires
  2. Orienter les voyageurs
  3. Accueillir les voyageurs (check-in)
  4. Répondre aux questions des voyageurs pendant le séjour
  5. Récupérer les clés (check-out)
  6. Remette en ordre pour les suivants

De bons partenaires

Les bons partenaires sont ceux en qui vous aurez confiance. Vous aller leur laisser « les clés » de votre bien. Et votre CashFlow va en dépendre. C’est une relation gagnant-gagnant.

Pour les activités 3 et 5, je fait appel à une société de gestion d’accès à distance. Il est assez simple de trouver des concierges dans une grande ville. Dans une ville moyenne ou une petite ville, c’est plus compliqué. La location courte durée n’est encore assez démocratisée dans ce type de ville. Chacun de mes logements en location courte durée possède un livret d’accueil pour répondre aux questions courantes.

Pour l’activité n°6, j’ai trouvé une société de ménage qui gère parfaitement la tenue de mes appartements. Dans chaque ville, la personne qui s’occupe de mes logements en location courte durée fait un constat de l’état du logement. Elle prépare ensuite le logement pour les voyageurs suivants, en fonction de mes consignes et de son professionnalisme.

Bookandpay.fr

Pour les activités 1, 2 et 4, j’ai pu rencontrer le fondateur d’une start-up rennaise. Sa société propose un service de conciergerie dans les grandes villes de France. Ce service regroupe toutes les activités ci-dessus. Mais moi, j’ai investit dans une petite ville… Une petite ville de province…

MAIS, il m’a proposé un service restreint, géré à distance. Il s’agit de gérer les annonces de mes appartements sur les plus grands sites spécialisés dans la location courte durée. Ce service prend en charge la gestion des clients de A à Z. Il gère également l’encaissement des loyers et la gestion des cautions. Le tout en ne lui fournissant qu’un descriptif du logement et de belles photos ! Comme il fonctionne à la commission en pourcentage, nous sommes gagnants tous les deux !

Ce service est proposé partout en France (grande ville, ville moyenne ou petite ville). Il s’agit de notre partenaire bookandpay.fr !

 

 

 

 

2019-05-03T04:12:47+00:00