Comment avoir un revenu passif immobilier ? 2019-08-10T18:04:57+00:00

Comment avoir un revenu passif immobilier ?

jeu de monopoly immobilier

C’est une question que tout investisseur débutant s’est déjà posée. Un revenu passif, c’est une source de revenus réguliers et automatiques. L’investissement immobilier est le pilier le plus sûr en termes d’investissements à long terme. Alors, comment avoir un revenu passif immobilier ?

Il paraît difficile de gagner de l’argent avec un investissement locatif.Le marché monte, les prix s’affolent. Comment gagner de l’argent ?

Nous allons voir aujourd’hui avec Gontran, mon élève investisseur, qu’il est possible de se dégager des revenus passifs avec un investissement immobilier. Il veut même pouvoir se dégager de ses revenus actifs. Mais il ne sait pas encore comment faire avec des biens immobiliers.

Ce n’est pas forcément le moyen le plus rapide pour atteindre la liberté financière. Mais c’est le plus sûr pour y rester. Et suivant le mode de location exploité, il peut être très passif !

L’immobilier offre une palette très large d’investissements. Il y en a pour tous les goûts. Pour toutes les bourses et quelque soit le temps qu’on veut y passer.

Gontran s’y est intéressé. Mais il s’est perdu parmi les modes de location possible. Et il ne trouve pas la bonne affaire… Alors, en attendant, il a placé son argent dans une assurance vie à 2%. Il n’est pas encore près du gros Cash Flow positif et de la liberté financière !

L’Immobilier, un pilier d’investissement passif

Avoir un revenu passif

Les modes de location

Trouver la bonne affaire

L’Immobilier, un pilier d’investissement passif

Un investissement sûr

L’Immobilier est l’investissement le plus sûr au long terme. Pourquoi ?

Parce que tout le monde aura toujours besoin d’un toit. Et qu’il est presque sûr que la valeur de l’investissement ne baissera pas. Vous trouverez toujours des locataires. Des jeunes actifs qui n’ont pas encore acheté leur résidence principale. La population des jeunes actifs qui se lancent dans la vie se renouvelle en permanence avec le cycle de la vie. Ils auront toujours besoin de se loger.

– Mais si j’investis dans une région en déclin ?

– Tu sais Gontran, en France, il n’y a pas de région qui se vide totalement. Il existe toujours des villes moyennes dynamiques. Même si l’activité industrielle baisse, les services prennent le relais. À ce jour, il n’y a pas de mauvaise région. Il faut juste te rapprocher des villes dynamiques et économiques.

– OK, mais c’est plus cher !

– Plus que les trous perdus, oui. Mais bien moins cher que les grandes villes !

Et les biens immobiliers, vous allez pouvoir les financer avec le crédit immobilier. C’est le plus simple à obtenir. Générer des revenus alternatifs avec l’argent de la banque et celui des locataires, c’est presque magique ! Des revenus alternatifs que vous méritez parce que vous aurez pris les risques. Plus qu’avec une petite assurance vie.

Un investissement passif

L’immobilier est un investissement passif. Pourquoi ?

Parce qu’il n’a pas besoin d’être surveillé en permanence. C’est la définition d’un revenu passif. Les revenus passifs génèrent de l’argent sans que ça vous prenne de temps.

Il y a plus ou moins de travail en fonction du mode de location. Mais vous n’avez pas besoin d’être présent pour que l’investissement immobilier tourne. On parle de loger des personnes majeures dans un bien. Pas de colonie de vacances ! Ils sont autonomes !

– Je comprends ça, mais s’il y a des dégâts. Je suis propriétaire. C’est de ma responsabilité.

– Ta responsabilité, c’est d’assumer la réparation. Tu dois donc régler la facture de l’artisan qui est venu réparer. Pas le faire toi-même. Avec un bon investissement et une fiscalité optimisée, tu ne sentiras même pas le problème.

– Mais il y a souvent des soucis dans une maison, par exemple…

– Attention, tu dois régler les problèmes liés au logement en lui-même. Tout ce qui est de la vie courante, ce sont les locataires qui le gèrent. Avec leur assurance pour les dégâts des eaux, par exemple…

– Ils doivent se débrouiller un peu, alors

– Dans le cadre d’une résidence principale, oui. Ils ne sont pas à l’hôtel ! Sauf dans certains modes de location, où tu prends beaucoup plus de choses en charge. Mais là, les locataires paient beaucoup plus cher ;o)

Avoir un revenu passif

D’abord, qu’est-ce qu’un revenu passif ? On connaît tous les revenus actifs, moins bien que les revenus passifs. Ce sont ceux que l’on gagne à travers un travail. Un emploi de salarié ou un revenu d’indépendant. On est payé contre un temps ou un service. Les revenus actifs sont les plus répandus. Vous êtes probablement dans ce cas-là. Et il vous manque des revenus alternatifs pour profiter plus de votre vie !

Souvent, les premiers pas d’un investisseur sont faits pour trouver des revenus alternatifs. Des revenus alternatifs à son salaire. Pour gagner plus. Ou pour travailler moins. C’est souvent un mélange des deux. Les revenus alternatifs aux revenus actifs sont de plusieurs sortes. Une assurance vie va nous rémunérer en échange de l’argent bloqué à la banque. L’assurance vie est un revenu passif. Mais elle ne génère pas réellement de revenus complémentaires.

Ici, on cherche des revenus passifs.

– Mais c’est quoi, exactement, des revenus passifs ?

– Ce sont des revenus réguliers. Qui tombent automatiquement (ou presque!).

– Ça n’existe pas, ça. Sauf chez les rentiers !

– Justement, c’est ce que nous allons faire ! Devenir rentier. Pas besoin de milliards d’euros. Mais on va devenir rentier.

Juste de quoi vivre confortablement sans être contraint de travailler tous les jours.

– Et comment on fait ?

– On crée des revenus passifs. Ils demandent beaucoup d’efforts au départ. Mais apportent ensuite des revenus réguliers !

Les modes de location

Il existe de nombreuses façon d’exploiter un investissement immobilier. Passons-les en revue :

  • Location nue

    • La plus traditionnelle : vous louez un logement vide
    • Les locataires se débrouillent pour gérer les abonnements (électricité, gaz, internet…)
    • C’est le mode le plus passif
  • Location meublée

    • Vous louez un logement prêt à être habité
    • Moins répandu, ce mode de location convient
      • Jeunes qui n’ont pas encore leurs meubles
      • Personnes qui reconstruisent leur vie (divorce…)
      • Actifs en détachement professionnel
    • La fiscalité est très intéressante
    • C’est plus rentable que la location nue
    • Je conseille du bon standing et des services (ménage, internet…) pour louer plus cher
    • La gestion reste très simple
  • Colocation

    • Basée sur le mode « meublé »
    • La fiscalité est la même
    • On accueille plusieurs locataires dans un même logement
    • Chacun a sa chambre privative + un espace commun
    • Je conseille du bon standing et des services (ménage, internet…) pour louer plus cher
    • La gestion est toujours simple, car les locataires se débrouillent en général de façon autonome et préfèrent ne pas avoir de relation avec le propriétaire
  • Location étudiants

    • Basée sur le mode « meublé »
    • Plutôt dans une ville étudiante, bien sûr
    • Le bail dure neuf mois
      • On peut en profiter pour exploiter de la courte durée pendant l’été
    • Je conseille du bon standing et des services (ménage, internet…) pour louer plus cher
  • Location moyenne durée

    • Peu connue, elle se situe entre
      • la location meublée (bail d’un an)
      • la location courte durée (bail de quelques jours)
    • Les baux sont en semaines ou en mois
    • Plutôt ville moyenne, avec une activité économique stable et dynamique
    • L’entretien (ménage, rafraîchissement) se fait entre les locataires
    • La fiscalité est celle du meublé
    • La rentabilité est très intéressante pour un effort minime
  • Location saisonnière

    • Basée sur le mode « meublé »
    • Surface plutôt petite, mais on se démarque avec de grands logements
    • En général, on parle de biens à la montagne ou en bord de mer
    • Très forte activité en haute saison, mais presque rien en saison basse
    • Même si elle peut générer des revenus complémentaires, je déconseille la location saisonnière qui est trop sujette à des conditions extérieures
  • Location de courte durée

    • Type Airbnb, Booking, Abritel
    • Surface plutôt petite
      • Mais sur les sites spécialisés de location de courte durée, on se démarque avec de grands logements
    • Ville moyenne ou grande
      • On peut l’exploiter dans une petite ville, avec une activité économique stable et dynamique
      • On peut l’exploiter dans une ville touristique toute l’année (contrairement à la location saisonnière)
    • Je conseille de meubler avec du plus haut standing
    • Attention : beaucoup de travail de gestion et d’entretien
      • Tous les 3 jours en moyenne (ménage, linge, consommables…)
      • Il faut que ça reste un revenu passif !
    • Accueil des voyageurs
    • Très fort rendement allié à une fiscalité optimisée = gros Cash Flow positif = revenus complémentaires !

Le diamant de l’investissement

Comment trouver une bonne affaire ? Dans tous les cas, il faut des efforts pour trouver une bonne affaire. Qui génèrera un revenu passif.

C’est vrai ! On n’a pas besoin de bouger le petit doigt pour qu’on nous propose une assurance vie. Mais ce n’est pas comme ça qu’on va créer des revenus alternatifs. Des revenus passifs. Ce n’est pas comme ça qu’on va avoir une liberté financière. Il faut trouver des revenus alternatifs à ses revenus actifs. On peut le faire en passant par un investissement immobilier. Un investissement locatif est plus rentable que l’assurance vie.

Donc, comment se créer des revenus passifs avec de l’immobilier ?

En faisant des efforts pour trouver une bonne affaire.

– Encore une fois, le principe des revenus passifs est de travailler beaucoup au début. Puis de toucher l’argent !

– Mais alors, je fais comment pour trouver une bonne affaire ?

– On y vient…

D’abord, qu’est-ce qu’une bonne affaire ?

Ce n’est pas uniquement basé sur le bien… La bonne affaire doit être une combinaison de cinq éléments. Cinq éléments, comme les facettes de base d’un diamant. C’est ce que j’appelle le DIAMANT DE L’INVESTISSEMENT. Ces éléments de base de votre investissement vont déterminer son avenir. Son rendement net-net. Et donc sa capacité à générer des revenus réguliers. Des revenus passifs. Ces revenus passifs qui vont vous permettre d’atteindre cette liberté financière qui semble difficile à atteindre. Des revenus passifs pour changer de vie.

On cherche à créer des revenus alternatifs à nos revenus actifs.

C’est possible, avec de l’anticipation. Voyons cela…

L’investissement

En immobilier, c’est le bien. Il doit offrir une possibilité de dégager du Cash Flow positif. C’est à dire qu’il doit permettre d’apporter des revenus locatifs élevés, pour un coût bas. Le coût sera celui de l’achat, bien sûr, mais aussi de l’exploitation. Il faut se méfier des charges cachées. Les charges de copropriété en sont un exemple parfait. Exemple. On trouve un bien superbe appartement, pas cher et bien placé. Pourquoi est-il en vente ? Parce que les autres investisseurs l’ont laissé. Le problème ? De grosses charges de copropriété. Elles peuvent dépasser les 2 000€ / an. J’ai même vu 5 000€. Peut-être une faute frappe… Mais il faut toujours prévoir la phase d’exploitation. Tu n’achètes pas ta résidence principale.

Toi

– Hé oui, toi. Tu dois être à l’aise avec ton investissement locatif. Le chemin vers la liberté financière est long. Tu dois donc te sentir à l’aise dans tes baskets !

– Je ne comprends pas

– Tu dois être attiré par le mode de location que tu vas proposer. Si tu as peur des travaux, ne commences pas par une ruine… Si tu n’aimes pas les gens, ne fais pas de la location saisonnière… Tu vois ?

Tu vas passer du temps sur tes investissements. C’est ton nouveau métier, pour générer des revenus passifs. Mais les revenus passifs comptent moins si tu galères au quotidien parce que tu ne kiffes pas ton investissement locatif…

– Oui, j’ai compris :o)

La fiscalité

Et le montage en société, éventuellement. La fiscalité est importante. Elle peut vous faire basculer d’un Cash Flow positif à un Cash Flow négatif. C’est très important d’anticiper comment vous allez gérer les affaires. Tout est redressable, mais ça peut être cher. Plus cher que de vous former. Encore une fois, générer des revenus complémentaires pour les laisser partir en impôts, c’est dommage ! Autant rester dans votre vie actuelle, avec vos revenus actifs et votre fiscalité de particulier…

Une fiscalité optimisée peut vous assurer de ne pas payer d’impôts pendant de longues années. Une fiscalité immobilière non-optimisée peut vous amener à payer tous les mois. Même en gardant du CashFlow, c’est dommage…

Il existe là encore de nombreuses possibilités. Vous pouvez embarquer votre investissement immobilier dans un véhicule adapté. Ou pas. Si on fait un seul investissement immobilier, on peut faire simple. En nom propre. Mais si vous voulez atteindre la liberté financière, il faudra vous poser les bonnes questions. Une formation sur la fiscalité immobilière peut changer totalement votre parcours. Et vous garderez vos revenus passifs au lieu de les perdre !

La trésorerie

C’est l’élément de base d’un investisseur qui gère des affaires. La fiscalité dont on vient de parler peut t’assurer d’avoir une bonne trésorerie.

En société ou en nom propre, tu dois avoir de la trésorerie. Elle te permet d’encaisser les coups durs. Elle te permet de ne pas devoir revendre au plus mauvais moment. C’est valable en immobilier, mais aussi dans tous les piliers de l’investissement ! Acheter au bon moment, vendre au bon moment. Au moins, au moment où TU l’as décidé. Elle te permet de ne pas subir les éléments extérieurs.

Les revenus réguliers sont assurés aussi si ton bien est en bon état. Tu dois donc pouvoir l’entretenir en permanence.

Le temps

Un cinquième ? Oui. Le cinquième élément, c’est le temps… Le temps qui passe…

Lui, on ne peut rien lui faire. C’est pour cela qu’il faut le garder en tête. Il existe plusieurs façons de gérer le temps.

D’abord, savoir gérer son temps pour se consacrer à ses investissements. Trouver des biens immobiliers rentables prend du temps. Et on l’a dit : générer des revenus complémentaires demande du temps au départ. Les biens immobiliers ne se présenteront pas tous seuls chez vous. Il va falloir aller les chercher. Idem ensuite pour décrocher le bon crédit immobilier.

Ensuite, le temps est nécessaire pour gérer vos biens immobiliers. Un investissement locatif est plus ou moins chronophage. Il faut donc bien prévoir sa stratégie de revenus passifs. Avoir des revenus complémentaires et se créer un nouvel emploi, ce n’est peut-être pas la meilleure idée. On revient au « TOI ». Il faut anticiper le temps qu’on voudra passer en contrepartie de ses revenus alternatifs. La location courte durée, par exemple, est très chronophage. Même si elle est la meilleure en terme de revenus alternatifs.

Il y aussi le temps que vous passez à parfaire votre réseau. Vous avez besoin du notaire, des artisans, du banquier qui vous accorde un crédit immobilier, des gestionnaires pour la location courte durée ou la location saisonnière. C’est une équipe. Vous touchez des revenus passifs grâce à eux. Et il faut passer du temps à bichonner son équipe, pour qu’elle soit efficace.

Enfin, le temps passe. Et c’est pour cela que je vais conclure sur ceci.

– Les bons moments pour se former et commencer à investir pour atteindre la liberté financière, il y en a deux. Maintenant. Et tout de suite !