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Résidence principal VS immobilier locatif

Quel objectif attendre de l’investissement immobilier ?

Vous devez garder en tête que votre objectif est de pouvoir enchainer les biens immobiliers.

Pour enchaîner les biens, il faut que les banques acceptent de te financer tous tes biens immobiliers.

Pour que la banque continue de te financer au fur et à mesure que tu achètes des biens immobiliers il va falloir au début que tu es un taux d’endettement inférieur à 33%. Par la suite, quand la banque aura confiance en toi et en tes projets elle se permettra un taux d’endettement supérieur.

La banque ne se content pas seulement de regarder le taux d’endettement, elle tient compte également de ce que l’on appelle le reste à vivre. C’est-à-dire l’argent qu’il te reste tous les mois. Au plus tes revenus seront enlevés, au plus ton reste à vivre sera important.

 

 

Comment conserver un taux d’endettement faible et continuer d’acheter des biens immobiliers ?

 

Si vous commencez par acheter votre résidence principale, voici ce qu’il va se passer :

Vous avez un salaire de 2000 euros par mois, vous avez une capacité d’endettement de 100.000 euros avec un crédit sur 15 ans. (Pour ceux qui ne savent pas encore calculer leur capacité d’endettement, jeter un œil ici). Vous achetez un appartement ou une maison de 100.000 euros auquel vous ajoutez les frais de notaire de 10.000 euros. Vous faites donc un prêt immobilier de 100.000 euros et vous mettez 10.000 euros d’apport, vos mensualités du crédit immobilier s’élèveront à 660€ par mois. Par la suite, vous décidez de réaliser des travaux d’amélioration et vous déboursez 15.000 euros de votre trésorerie personnelle.

Quel est le résultat de cette opération ?

Taux d’endettement : 660/2000*100 = 33%

Trésorerie : -25.000 euros

Puis je continuer à investir dans l’immobilier ?

Dans ce cas précis, vous venez d’atteindre les 33% d’endettements et vous ne pouvez plus emprunter pour investir dans d’autres bien immobilier, vous êtes bloqués.

Il ne faut surtout pas acheter sa résidence principale

 

Nous venons de voir qu’il ne faut pas acheter sa résidence principale pour ne pas être bloqué par notre taux d’endettement. Bien, mais que dois-je faire alors ?

En premier lieux, vous devez constamment garder en tête de minimiser votre taux d’endettement.

Ok, je veux baisser mon taux d’endettement, mais comment faire ?

C’est simple, vous devez augmenter vos revenus et baisser les mensualités.

D’accord, mais alors comment augmenter mes revenus et baisser mes mensualités ?

 

Premier levier, augmenter ses revenus

Si vous mettez vos biens immobiliers en locations, les loyers perçus vont être considérés comme des revenus par la banque. En fait, la banque dans ses calculs de taux d’endettement va augmenter vos revenus de 70% de vos loyers.

Prenons un exemple :

Vous achetez un appartement à 127.000 euros plus 13.000 euros de frais de notaire. Vous faites donc un crédit immobilier de 127.000 euros. Vous décidez de ne pas en faire votre résidence principale mais de louer votre appartement. Vous ne connaissez pas encore bien les investissements immobiliers et vous louez cet appartement 740 euros.

Quel est maintenant votre taux d’endettement ?

660/(2000 + 70% de 740)*100 = 660/(2000 + 740*0,7) *100 = 660 / (2000 + 518) *100

= 660 / 2518*100 = 26,2 %

Et hop, vous avez baissez votre taux d’endettement de 6,8% pour exactement la même chose.

 

Deuxième levier, baisser ses mensualités

Cette fois ci, nous continuer sur le même exemple et nous voulons baisser nos mensualités.

Très simple, augmentons la durée de crédit, passons de 15 ans à 25 ans et voyons ensemble l’impact sur le taux d’endettement.

Toujours pour notre même prêt immobilier de 100.000 euros, les mensualités sont de 660 euros sur une durée de 15 ans. Alors que les mensualités sont de 456 euros sur une durée de 25 ans.

Quel est maintenant notre taux d’endettement avec ce crédit sur 25 ans ?

456 /(2000 + 70% de 740)*100 =  456 / 2518*100 = 18,1 %

Bingo, en louant notre bien immobilier et en augmentant la durée du crédit, non avons considérablement baisser notre taux d’endettement de près de 15%.

 

En baissant votre taux d’endettement, vous augmentez votre capacité d’emprunt.

 

Ce mécanisme va nous permettre de continuer à investir dans l’immobilier en achetant un nouveau bien immobilier qui lui-même va augmenter nos revenus. Vous voyez ce que je veux dire…

 

Continuons notre exemple.

Notre taux d’endettement étant bien en dessous de 33%, nous décidons de recommencez cette opération. Nous souhaitons acheter la même chose, un appartement à 100.000 euros avec un prêt sur 25 ans que nous allons louer 740 euros.

Calculons notre nouveau taux d’endettement :

(456 + 456) / (2000 + 70% de 740 + 70% de 740) *100 = (912 / 3036) *100 = 30%

Nous voyons que nous restons en dessous des 33%, notre dossier passera auprès de la banque, nous obtiendront notre financement et nous pourrions acheter ce deuxième appartement.

Puis je acheter un troisième appartement dans ces conditions ?

Calculons cela ensemble :

Mensualités : 3 *456 = 1368 euros

Loyers retenus : 3*(740*0,7) = 3* 518 = 1554 euros

Revenus : 2000 euros

Taux d’endettement = 1368 / (2000 + 1554) = 1368 / 3554 = 0,384. Soit 38,4%

A priori dans ces conditions nous ne pourront pas acheter un troisième appartement.

 

Troisième levier, le rendement locatif

Afin de continuer à monter notre empire immobilier, nous allons acheter des biens qui ne coute pas très cher par rapport au loyer que nous pouvons percevoir. C’est ce que l’on appelle le rendement locatif brut. Un investisseur immobilier va chercher à atteindre des rendements immobiliers brut de minimum 10% à 12%.

Reprenons toujours notre même exemple, mais cette fois ci avec un rendement locatif brut de 12%.

L’appartement vaut 100.000 euros, 10% représente 10.000 euros de loyer annuel soit 1000 euros chaque mois.

Notre objectif est donc d’acheter un bien immobilier de 100.000 euros et de le louer 1000 euros par mois.

Dans ces conditions, puis-je acheter 3 biens ?

Mensualités : 3 *456 = 1368 euros

Loyers retenus : 3*(1000*0,7) = 3* 700 = 2100 euros

Revenus : 2000 euros

Taux d’endettement = 1368 / (2000 + 2100) = 1368 / 4100 = 0,333. Soit 33,3%

A priori dans ces conditions nous sommes à la limite, nous pourront acheter un troisième appartement en insistant auprès des organismes bancaires.

 

2018-11-19T19:25:29+00:00