Investissement Immobilier 2019-03-24T20:45:30+00:00

Revenu passif Immobilier

J’entends déjà les sceptiques dire « l’immobilier n’est pas un revenu passif », « l’immobilier demande du travail ». Vous n’avez pas totalement tort ! Tout dépend de vos connaissances dans l’investissement immobilier et des stratégies que vous adoptez.

Laissez-moi tout vous expliquer dans ce guide sur les revenus passifs immobiliers.

Pourquoi créer des revenus passifs avec l’immobilier ?

Les revenus passifs Immobilier sont idéaux pour plusieurs raisons :

  • Vous pouvez débuter sans capital de départ
  • Vous exploitez l’effet de levier bancaire
  • Vous devenez propriétaire de quelque chose de tangible
  • L’immobilier s’apprend et est accessible au débutant
  • Vous construisez un patrimoine

Comment générer un revenu passif immobilier ?

Bien entendu, l’investissement immobilier devient intéressant à partir du moment ou vous savez ce que vous faites. Il ne suffit pas d’acheter le premier bien venu ou encore de se laisser tenter par l’appât du gain des défiscalisations (Duflot, Pinel, …).

Le concept général avec l’investissement immobilier et d’investir avec de l’argent que vous n’avez pas (crédit immobilier) et de faire rembourser le crédit par vos locataires. Si vous parvenez à faire cela correctement vous allez pouvoir enchaîner l’achat de biens immobiliers, encore et encore, et vous constituer un empire immobilier.

Quelques règles de bases à respecter avec l’investissement immobilier :

  • Achetez en dessous du prix du marché
  • Ayez un rendement brut correct
  • Ayez un CashFlow positif à la fin de l’année
  • Assurez-vous que votre bien immobilier soit suffisamment liquide pour le revendre

L’immobilier est-il vraiment un revenu passif ?

L’immobilier n’est pas un ticket de loto, vous n’allez pas devenir indépendant financièrement du jour au lendemain. Cela va vous demander de l’apprentissage, des efforts et du travail pour mettre en place votre premier revenu passif immobilier. Cependant, au plus vous aurez d’expérience et de biens immobiliers, au plus vous serez familiarisé avec le monde de l’investissement locatif, au plus vos revenus immobiliers seront passifs.

Il existe plusieurs sources de revenus immobiliers, plus ou moins passifs suivants leurs natures. Voyons ensemble les différents types d’investissement immobilier locatif :

Location nue

La location nue est l’investissement locatif qui vous demandera le moins d’efforts durant la location. Le turnover est faible car les locataires restent suffisamment longtemps dans votre logement. Cependant le rendement de ce type de location est le plus faible de tous les investissements locatifs. Cependant, si vous faites les choses correctement, même avec ce type de location vous pouvez être rentable et enchaîner les biens jusqu’à devenir rentier immobilier. La fiscalité avec ce type de location ne vous est pas favorable, vous risquez de payer beaucoup d’impôts si vous ne vous formez pas correctement sur l’optimisation de la fiscalité immobilière.

Location meublée

La location meublée demande un peu plus de temps de gestion que la location nue car le turnover est légèrement plus important mais reste encore très largement gérable. Les loyers sont plus importants et votre imposition en tant que propriétaire vous est très favorable. Si vous faites les choses correctement, vous ne payerez pas d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.

Colocation

La colocation est basée sur la location meublée. La location en colocation est un bon équilibre entre rendement et énergie dépensée. Vos loyers seront plus importants qu’en meublé simple, votre turnover sera un peu plus important mais encore gérable et votre fiscalité identique à la location meublée simple.  « La colocation est un revenu passif immobilier intéressant à ne pas négliger »

Location étudiante

La location étudiante est une variante de la location meublée avec un bail spécifique d’une durée plus courte. Le turnover sera dans ce cas plus important qu’une location meublée simple et vous aurez très probablement un « trou » de location entre Mai et Octobre. Cette vacance locative est très souvent compensée par le fait que les logements étudiants sont des petites surfaces à forts rendements. Pour augmenter encore la rentabilité annuelle de ce type de logements, certains n’hésitent pas à faire de la location courte durée durant la période creuse et obtiennent ainsi des rendements très intéressants. La location étudiante est un revenu immobilier plus ou moins passif car elle demande de s’investir d’avantage que dans les autres types de locations.

Location courte durée

La location courte durée de type AirBnB est sans doute la location la plus rentable mais en contre partie c’est le revenu immobilier le moins passif. Les locataires restent de 2 nuits à 1 semaines en règle générale. Il vous faut faire la remise des clés à l’entrée et la sortie des locataires, le ménage de l’appartement et laver le linge de maison. En d’autres termes, Il s’agit d’un travail considérable et vouloir gérer plusieurs biens immobiliers en courte durée va vous créer un nouvel emploi.

« Gérez vous-même plusieurs biens immobiliers en location courte durée n’est à priori pas pour vous, car si vous êtes ici c’est que vous souhaitez devenir libre financièrement. »

Comment générer de gros revenus passifs avec l’immobilier ?

Nous l’avons déjà vu ensemble, créez un complément de salaire avec l’immobilier est une bonne chose mais pour devenir libre financièrement il est nécessaire de générer des revenus immobiliers passifs !

D’une manière générale vous devez penser et agir comme un investisseur. Concentrer vous et exploitez votre temps là ou vous êtes bon, là où est votre plus-value.

En vous formant correctement à l’investissement immobilier, votre force va être de savoir comment enchaîner l’achat de bien immobilier. Vous allez devenir expert pour savoir quoi, où, comment acheter et mettre en location.

Votre objectif va être d’obtenir de gros rendements et de minimiser votre temps de travail en déléguant un maximum pour pouvoir libérer votre temps pour recommencer.

Quelques pistes pour vous libérer du temps et rendre vos investissements immobiliers locatifs passifs :

  • Acheter un immeuble au lieu de plusieurs petits appartements
  • Mettre en gestion complète vos location en courte durée
  • Rechercher et faire visiter vos biens par un chasseur immobilier
  • Faire appel à un courtier en crédit pour votre financement immobilier
  • Faire gérer vos comptes et votre fiscalité par un comptable

Comment augmenter la rentabilité des investissements immobiliers locatifs ?

Nous l’avons vu ensemble, se libérez du temps est essentiel. Cependant, vouloir se libérer du temps va coûter de l’argent. Voyons ensemble les différents moyens à notre disposition pour augmenter les revenus issus de la location immobilière.

Le choix de la ville, éloignez-vous !

Vous devez choisir une ville à fort rendement locatif même si cette ville est éloignée de votre lieu d’habitation. En effet, vous allez faire gérer votre bien immobilier locatif, alors pourquoi ne pas s’éloigner de chez vous et ainsi augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier ?

Acheter moins cher, négociez !

La rentabilité (le rendement plus exactement) est le rapport entre les loyer perçus et le coût d’achat du bien immobilier. Si vous faites baisser le prix d’achat du bien que vous souhaitez acquérir, vous allez automatiquement augmenter la rentabilité de votre investissement.

« Pour en savoir davantage sur le rendement et la rentabilité, je vous invite à consulter l’article dédié complet. »

Je ne vais pas rentrer en détail sur la négociation ici mais sachez que les prix affichés ne sont que des prix « affichés » et non pas les prix réels des ventes. De plus il faut savoir que tout le monde ne vend pas son bien immobilier pour les mêmes raisons et que certaines de ces personnes sont très pressées. Une technique consiste à faire des offres d’achats très basses, beaucoup d’entres elles seront refusées mais en jouant sur le volume, certaines seront acceptées.

Faites des travaux de rénovation

Acheter un bien immobilier délabré est une bonne chose pour un investisseur immobilier.

  • Premièrement, vous aurez peu de concurrence pour acheter le bien immobilier car peu d’acquéreurs potentiels seront intéressés. De ce fait, vous allez pouvoir négocier davantage le prix d’achat.
  • Deuxièmement, vous allez pouvoir refaire l’appartement comme vous le souhaitez. Vous allez rendre votre investissement immobilier très attractif, vous allez donc pouvoir le louer plus cher.
  • Troisièmement, vous allez créer une plus-value car votre bien immobilier va prendre de la valeur grâce aux travaux que vous allez effectuer. Bien évidement cette plus-value est latente car elle ne pourra se réaliser que lorsque vous revendrez votre appartement.
  • Quatrièmement, les travaux sont déductibles des impôts de vos revenus locatifs, il serait dommage de s’en priver. Attention, cela dépend du régime fiscal que vous aurez choisi : formez vous bien avant votre achat.

Achetez un immeuble

Acheter un immeuble pour se constituer un revenu passif apporte plusieurs avantages :

  • Vous achetez en gros et allez donc achetez moins cher chaque appartement
  • Vous n’aurez pas les charges de copropriété à supporter (attention néanmoins à provisionner suffisamment tous les ans pour des travaux futurs)
  • Tous vos locataires seront aux mêmes endroits, vous pourrez faire d’une pierre deux coups en visitant chacun des locataires en même temps
  • Vous avez plus de marge de manœuvre sur la négociation
  • Vous avez plus de possibilité sur les travaux (aménagement des combles, …)
  • Vous pouvez revendre des appartements tout en restant majoritaire dans la copropriété

Location en courte durée

La location en courte durée, si elle est bien faite, permet une rentabilité tellement exceptionnelle qu’elle vous permettra de déléguer à 100% tout en restant encore fortement rentable.

Cependant, attention car les banques n’aiment pas vraiment ces revenus variables. Elles considèrent ces revenus risqués. Attention donc avec cette stratégie, vous risquez de vous retrouver bloqué dans l’enchaînement d’achats de vos biens immobiliers.

La Division

La division consiste à découper un lot en plusieurs lots. Par exemple vous achetez un appartement T3 et vous en faites 2 studios. Avec cette technique vous allez considérablement augmentez votre rentabilité au mètre carré.

Cependant attention, la division est truffée de pièges et ne s’improvise pas. Si vous souhaitez vous lancer dans la division, formez-vous comme il se doit sur ce sujet.

Le changement de destination

Une autre technique intéressante mais qui nécessite encore une fois des connaissances particulières est ce que l’on appelle le changement de destination.

Le changement de destination consiste par exemple à acheter un local commercial pour le transformer en logement d’habitation. L’objectif est d’acheter un local avec un prix un mètre carré bien inférieur à celui d’un appartement puis ensuite de faire les travaux nécessaires pour le réhabiliter en habitation. Pour réaliser cela, il vous faudra bien entendu les autorisations administratives correspondantes…