Comment payer moins d’impôts avec l’immobilier ? 2019-08-12T20:59:09+00:00

Comment payer moins d’impôts avec l’immobilier ?

Aujourd’hui, je vais expliquer à Gontran (et à vous ;o)) comment payer moins d’impôts avec l’immobilier. Si vous ne le connaissez pas encore, il s’agit d’un investisseur débutant. Il cherche, comme vous, à atteindre la liberté financière pour mettre sa famille à l’abri et profiter de la vie… Il a commencé par chercher comment investir de manière efficace. Et je lui ai déjà expliqué que le meilleur moyen d’y arriver n’est PAS de placer son argent sur une assurance vie ;o)

 

 

En effet, il a souvent entendu parler d’investissement immobilier. On lui vend partout qu’il pourra réduire son impôt sur le revenu grâce à un dispositif Pinel. La loi Pinel. Si elle est autant promue, elle n’est pas pour autant une niche de défiscalisation immobilière. Ceci dit, pour un propriétaire de sa résidence principale, elle est tout de même intéressante… et limitée ! Mais quand on sait comment investir, il y a bien d’autres façons de payer moins d’impôts avec des investissements locatifs ! Il faut garder en tête que le Ministère des Finances n’emploie pas des idiots. L’objectif est de promouvoir une activité économique saine dans le pays, outre la résidence principale. Leur objectif n’est pas de faire un cadeau à chaque foyer fiscal !

 

Des cadeaux, vraiment ?

Hé oui, Gontran, n’oublie pas : si un cadeau est à la portée de tous, c’est qu’il n’est pas si bon. A l’inverse, un investisseur averti ira là où ne vont pas les personnes lambda. Il ne s’engouffre pas sans réfléchir. Dans une loi Pinel ou un déficit foncier en micro… Il prend le temps de peaufiner sa stratégie, à partir d’éléments de formation ou de conseils d’experts.

Voyons tout cela plus en détail…

Bien se préparer

L’investissement immobilier, pas toujours intéressant ?

Deux fiscalités ne jouent pas le même rôle

La meilleure fiscalité

Location nue

Location meublée

Location professionnelle et commerciale

La fiscalité des sociétés

Conclusion

Bien se préparer

Je vous le dis souvent, investir dans la pierre est une bonne chose. Gontran y a pensé tout de suite ! Mais il ne s’est pas lancé. Pourquoi ? Il ne voulait pas faire d’erreur. Il s’est rendu que chaque action dans l’immobilier brasse plusieurs milliers d’euros !

Je lui ai pourtant rappelé que l’avantage de l’immobilier, c’est qu’on peut revendre, pour limiter les pertes…

– Oui, mais si c’est trop tard ? Si je me trompe dans la fiscalité ?

– Bien, déjà, tu t’es posé la question ! Tu viens de passer devant 90% des petits investisseurs. Eux, ils se rendent compte trop tard que leur montage n’est pas optimisé ! Et ne savent pas comment optimiser leur défiscalisation immobilière…

– Merci, mais je fais comment ?

– Tu anticipes. Comme toujours, je te demandes de réfléchir à ta STRATÉGIE ! Tu montes une société à l’IS ou tu fais du LMNP ? Du déficit foncier ou un dispositif Pinel ? Une assurance vie ou des revenus locatifs ?

– …

– Tu vois… A la fin de la séance, tu sauras :o)

La fisca, pas si compliquée !

Nous venons démontrer que la fiscalité :

  • s’anticipe
  • s’apprend
  • ne se joue pas au hasard

Gontran devra, dans son parcours d’investisseur, voir au-delà de la défiscalisation immobilière classique. Celle qui est accessible par les petits porte-feuilles qui ont une résidence principale et veulent faire un investissement immobilier pour le déficit foncier avant tout. Ceux-ci utilisent la loi Pinel, la loi Girardin, la loi Malraux, la loi Censi Bouvard pour optimiser leurs revenus locatifs… Alors que parfois, une simple assurance vie leur serait plus rentable !

Gontran devra apprendre à optimiser son investissement immobilier, afin de ne pas tomber dans ces pièges. Et même s’il prend un conseil d’un expert, il devra être capable de juger de sa stratégie. Pour cela, je vais lui donner les clés de la fiscalité pour faire un bon investissement immobilier. Vous nous suivez ?

L’investissement immobilier, pas toujours intéressant ?

On a tous entendu une histoire d’un proche qui a perdu de l’argent avec l’immobilier. Perdu de l’argent avec l’immobilier… Comment c’est possible ? Les prix montent, tu mets un locataire, tu réduis tes impôts… Oui, ils ont perdu de l’argent. Même avec un dispositif Pinel (anciennement Duflot), la loi Malraux, la loi Censi Bouvard ou la loi Girardin… Même avec un foyer fiscal avantageux. Mais comment ?

Ce n’était pas optimisé, simplement. Dommage, pour des opérations de défiscalisation immobilière. Mais d’abord, de quoi parle-t-on ?

Loi Pinel : la loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu si vous investissez dans le neuf, et mettez en location pendant 6, 9 ou 12 ans, et que le montant est inférieur à x €/m², et que vous capez les loyers en fonction de la situation du locataire, vous êtes imposable à hauteur de… OK, je m’arrête là, je vous ai perdus ! Compliqué, donc.

Ah ! et attention, on va parfois vous proposer des biens dans des « endroits très recherchés » à l’autre bout de la France… qui sont des zones perdues, recherchées par les vaches et les oiseaux ! Méfiez-vous quand vous vous engagez sans connaître la région !

Loi Malraux : la loi Malraux offre une réduction d’impôt sur le revenu si vous restaurez un bien immobilier… 30% ou 22% du montant des travaux vous seront offerts ! Oui, dans la limite de 400.000€ sur 4 ans. Et dans des conditions de secteur protégé… Bref, encore compliqué. Je vais expliquer plus bas à Gontran comment faire plus simple et surtout plus efficace que la loi Malraux !

Les lois moins connues

Loi Girardin : là, on se moque carrément du contribuable ! Enfin, de celui qui ne se renseigne pas, en tout cas. On parle de souscrire une somme d’argent pour contribuer au développement matériel de l’outre-mer. C’est louable (sans jeu de mot !). Et la loi Girardin va vous consentir une réduction de 15% de cette somme en réduction d’impôt. Bref, vous donnez 85% pour aider vos semblables. Je trouve ça très bien, mais du point de vue de la défiscalisation immobilière, on repassera. Quand vous serez riche, vous pourrez vous investir dans des associations ultra-marines, sans passer par la loi Girardin, ça sera plus efficace !

Loi Censi Bouvard : la loi Censi Bouvard vous permet, en investissant dans une résidence en location meublée neuve, réduire de 11% vos impôts (youhou !). Vous pouvez également récupérer la TVA sur une partie de l’investissement… Mais vous avez déjà payé cette somme… Pas top, cette loi Censi Bouvard !

Travaux de rénovation énergétique : des réductions d’impôt sont proposées, mais de moins en moins… Et encore une fois, c’est de l’argent que vous avez déjà sorti. 25% de crédit d’impôt, ça reste 75% à débourser pour y avoir droit !

Ah oui, je ne vous l’ai pas encore dit, mais ces avantages vous limitent : 2 loi Pinel par foyer fiscal, par exemple…

Nous venons de voir que ces dispositifs (loi Pinel, loi Malraux, loi Censi Bouvard, loi Girardin) ont leurs avantages, mais ne sont pas franchement optimisés pour la défiscalisation immobilière…

Bref…

En résumé, rien de tout cela ne VOUS apporte réellement une grande réduction d’impôt. Et si finalement vous effectuez le mauvais montage en loi Pinel, vous allez y être de votre poche tous les mois ! Payer moins d’impôt, et rajouter de sa poche, non merci ! En plus de ça, vous serez limité dans le nombre de biens…

– Mais attends, je comprends pas… Tu veux dire qu’on paie tous les mois avec la loi Pinel ? J’avais pas compris ça… Mais on paye quoi ?

– Tu t’es engagé dans un achat d’une maison en lotissement, par exemple, géré en loi Pinel. Si tu n’as pas vérifié,  ta maison se trouve à 20 kms d’une ville moyenne, au milieu d’un lotissement. OK, c’est neuf, mais il n’y a peut-être pas assez de locataires potentiels ! Et ta maison n’est pas louée.

– Mais une partie des loyers est assurée.

– Pendant combien de temps ? Toi, tu t’es engagé sur un crédit, je te rappelle. A ton nom. Et la banque se fout complètement de tes problèmes pour louer. Au bout d’un moment, même avec ta réduction d’impôt grâce au déficit foncier, tu vas y être de ta poche !

Et si ?

– Bon, mais si je valide l’emplacement ?

– C’est mieux, mais en moyenne avec un locataire, tu vas quand même sortir environ 40€ par mois. Et le dispositif Pinel n’oblige pas à acheter près de chez soi… Les « commerciaux » en jouent un peu.

– Mais non, le loyer est plus élevé que la mensualité du crédit !

– Peut-être, mais tu vas payer la taxe foncière, les charges, les réparations… Faut y penser !

– M*** alors ! Bon, y a autre chose de mieux ?

– Oui, on y arrive…

Gontran avait seulement vu les points positifs de la loi Pinel : une défiscalisation immobilière, qui permet aux propriétaires de leur résidence principale d’intégrer du déficit foncier sur leur revenu imposable. Mais le dispositif Pinel n’est pas le plus optimisé pour réduire son impôt à partir de revenus locatifs. Au final, il est à peine plus intéressant qu’une assurance vie !

Deux fiscalités ne jouent pas le même rôle

Il vous faut savoir qu’en devenant un investisseur, vous pouvez changer de cours de jeu. On n’a vu plus haut que de l’impôt sur le revenu (entre nous, on l’appelle IR). Il faut savoir qu’il fait partie de la fiscalité des particuliers. En effet, cette fiscalité, la plus populaire, intègre les revenus salariés et les revenus fonciers. C’est tout ce qui nous concerne aujourd’hui.

On ne va pas revenir sur les revenus salariés… Les revenus fonciers proviennent des loyers que vous percevez à partir de biens que vous détenez en nom propre. Et que vous louez nus. Pour réduire votre revenu imposable, il faudra imputer du déficit foncier. Le déficit foncier est l’opération comptable qui revient à diminuer, dans votre déclaration, les revenus locatifs. Ainsi, le revenu imposable global diminue. Et vous payez moins d’impôt sur le revenu.

A partir d’aujourd’hui, il va falloir également intégrer certaines notions fiscales : la particularité des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce sont les loyers de location meublée. Ils n’apportent pas de déficit foncier (qui ne touche que les revenus locatifs de la location nue).

Les différents dispositifs (loi Pinel, loi Malraux, loi Censi Bouvard, loi Girardin) que nous avons vus précédemment ne font pas le distinguo entre les revenus fonciers et les BIC.

Avoir toutes les cartes en main

Pour une bonne défiscalisation immobilière, il faudra bien connaître également la fiscalité des sociétés ! Oui, un investisseur qui veut réussir doit la connaître. Pas forcément créer une entreprise de suite, mais il faut bien connaître les mécanismes de l’impôt sur les sociétés (appelé IS). Ca vous permettra de faire les bons choix aux bons moments pour optimiser votre fiscalité ! Tout en respectant les règles de chacune…

Dans ces deux mondes, je vous propose de viser un objectif, pour baisser l’impôt : baisser l’impôt sur les revenus locatifs, au lieu de baisser le total de vos impôts !

Objectif zéro impôt sur les revenus locatifs

Il est simple de le ramener à zéro, alors même que vous gagnerez de l’argent avec vos locations. Ainsi, vous pourrez enchaîner les biens immobiliers jusqu’à ce que votre salaire devienne ridicule à côté de vos bénéfices locatifs ! Je suis là pour vous accompagner dans cette mise en place, qui vous permettra non seulement de ne pas ajouter de l’impôt sur le revenu, mais aussi de couvrir bien plus que votre impôt actuel ou même votre salaire !

– Gontran, ça te dit de connaître la fiscalité des entreprises ?

– Bah, je veux bien, mais je suis déjà perdu avec celle des particuliers !

– C’est simple : tu prends le revenu imposable de ton foyer fiscal. Tu lui appliques ta TMI et tu auras le montant de ton impôt annuel. Dans le revenu imposable, tu as ton salaire + tes revenus fonciers.

– Ma TMI ?

– Ta Tranche Marginale d’Imposition : en fonction de seuils, tout ce qui est dans une tranche de revenu annuel est imposé à un certain taux. La majorité est à 14% ou à 30%.

– OK, mais je ne peux rien optimiser si je fais un investissement immobilier à mon nom ?

– Si, bien sûr. Mais retiens qu’en nom propre, il vaut mieux faire de la location meublée car elle se rapproche beaucoup de la fiscalité des sociétés.

– Tu m’expliques ?

– C’est le but de cette séance. Tu dois être capable de juger par toi-même quel sera la meilleure fiscalité pour chaque situation.

Comment choisir

En effet, la défiscalisation immobilière dépend de multiples facteurs, dont :

  • votre situation personnelle (et professionnelle)
  • le bien que vous achetez (type de location possible…)
  • l’engagement personnel que vous voulez y mettre (pour la comptabilité)

Vous mettrez tout cela en face du gain que vous souhaitez obtenir. Si vous voulez sortir des dispositions classiques (loi Pinel, loi Malraux, loi Censi Bouvard, loi Girardin), il faudra étudier votre situation en profondeur. Le déficit foncier sur les revenus locatifs est rarement la meilleure opération de défiscalisation immobilière. Un investissement immobilier est plus complexe qu’une simple assurance vie, mais il va vous apporter des avantages énormes (en plus des revenus locatifs) !

La meilleure fiscalité

En théorie, cela dépend, je vous l’ai dit. Quand on veut faire simple, on n’optimise pas toujours. Il faudra donc se pencher sérieusement sur la question, et être prêt à faire des concessions. Voyons les types de location (on ne parlera pas ici de votre résidence principale).

Pour bien comprendre la suite, il faut savoir que les réductions d’impôt et autres abattements sont offerts par l’état car il considère que vous avez besoin de cet argent pour maintenir en bonne condition le bien immobilier. Cela évite que le parc immobilier ne se délabre. Bon, vous aurez remarqué que tout le monde ne l’a pas forcément compris, en France !

Location nue

C’est la plus répandue en France. Par tradition, le propriétaire détient les murs. Il mes propose à la location à des locataires qui viennent avec leurs meubles. Je ne sais pas si c’est pas pur fainéantise, ou si c’est parce que les locataires sont attachés à leurs meubles ! En effet, on peut imaginer que les meubles sont optimisés pour l’espace offert par le bien. Et là, la location meublée parait une évidence !

En nom propre, les loyers correspondants à une location nue sont des revenus fonciers. Ils sont ajoutés au salaire du propriétaire pour déterminer son impôt sur le revenu (IR), après un abattement lié à l’entretien de son bien. Là, vous avez le choix entre deux stratégies.

Micro foncier – Abattement forfaitaire

C’est le plus simple : on retire 30% des revenus fonciers. Point. C’est tout. Et ensuite, on passe à la case IR.

C’est la solution la moins optimisée. Outre les cas vus en première partie : loi Malraux, dispositif Pinel, loi Girardin, loi Censi Bouvard…

Réel simplifié

Là, il faut tenir une comptabilité (on peut le faire simplement sur des sites spécialisés). En effet, le propriétaire va pouvoir retirer certaines charges (définies par décret). Cela couvre tout de même :

  • les intérêts d’emprunt
  • les travaux d’amélioration
  • l’assurance
  • les charges non-récupérables auprès des locataires
  • la taxe foncière
  • les dépenses de gestion courante

Attention, tout ceci sur défalqué sur facture. Ces charges seront déduites des loyers perçus, avant d’être ajoutés aux salaires pour calcul de l’impôt sur le revenu. Si le résultat est négatif, vous pourrez reporter jusqu’à 10 700 € par an sur les salaires. On commence à bien réduire notre impôt, non ?

J’attire votre attention que les bénéfices fonciers, en micro ou au réel, amène des prélèvements sociaux de 17,2% (de la somme positive restante) qui s’ajoutent à l’IR.

Location meublée

La location meublée est très particulière. Ses loyers font partie, fiscalement, des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est donc une activité dite « commerciale ». Pour l’exercer, il faudra vous déclarer auprès de votre centre des impôts. Mais ce n’est qu’une formalité ! Comme nous avons affaire à une activité assimilée commerciale, tous les revenus immobiliers ne se mélangeront PAS avec vos revenus salariés.

Cela signifie que même avec un grand déficit fiscal, vous ne pourrez pas réduire le montant retenu de vos salaires. Pour le reste, le fonctionnement est le même qu’avec les revenus fonciers.

Micro BIC – Abattement forfaitaire

C’est encore le plus simple : on retire 50% de vos loyers avant de passer à l’IR. Ah non ! Si vous faites classer votre bien en « meublé de tourisme », l’abattement passe à 81% !

– C’est génial ! Tu veux dire qu’il ne reste plus que 19% des loyers à ajouter à mon salaire ?

– Oui, mais il y a mieux…

– Mieux que ça ?

– Oui, avec un peu de travail de compta, tu peux arriver à zéro.

Réel simplifié

Ici, nous allons avoir les mêmes avantages que pour le réel de la location nue. Nous allons pouvoir défalquer les charges suivantes aux revenus de notre location meublée :

  • Mêmes charges que nu au réel
  • Frais de mutation (« frais de notaire ») + frais d’agence
  • Travaux de construction, reconstruction, agrandissement
  • Amortissement par composantes (~4% du prix du bien / an)

Et là, un bon investissement passe en déficit très rapidement, surtout avec des travaux.

– Oui, mais il a payé, tout ça. Ca sert à rien !

– Je ne suis pas d’accord pour deux raisons :

* Si on n’utilise pas ce déficit, on va payer plus d’impôts (souviens-toi du sujet du jour !)

* L’amortissement, c’est LE truc génial ! Tu n’as pas de frais, là, et pourtant tu peux retirer environ 4% du prix du bien de tes impôts !

– OK, t’as raison. Mais je ne peux pas faire de meublé, dans ma région, ça va pas marcher !

– Attends, on finit ce chapitre, je te réponds dans le prochain…

Location professionnelle et commerciale

Je pense qu’il est un peu trop tôt pour Gontran pour s’intéresser à ces types de location. Ils ne sont pas franchement réservés aux investisseurs chevronnés, mais ils sont plus complexes que ce que nous venons de voir. Je lui proposerai ces types de baux un peu plus tard…

La fiscalité des sociétés

On ne va pas creuser le sujet entièrement, c’est un module complet. Mais la dernière question de Gontran est légitime. Alors je lui propose la solution suivante : créer une Société Civile Immobilière. En effet, celle-ci va pouvoir opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). En faisant cela, elle s’ouvre la porte au même déficit fiscal que le meublé au réel, même dans le cadre de location nue !

Tadam ! C’est un peu de la magie, non ?

Bon, il y a deux bémols, je vous l’ai dit : on n’a rien sans effort !

  • Frais de constitution et de gestion de la société : vous passez chez les pros, il y a quelques frais à prévoir.
  • Réintégration des amortissement à la revente : au moment de le revente, on réintègre les amortissement qu’on a récupérés

Cette réintégration se fait sur LE RÉSULTAT fiscal de la société. Il suffit, la même année, d’acheter un immeuble avec des travaux, et il n’y aura pas d’imposition supplémentaire. Sachant qu’on ne prévoit pas de revendre un bien rentable, à moins d’avoir besoin du cash pour un projet beaucoup plus gros, et plus rentable !

Ma petite préférée

La SCI à l’IS reste la solution que je préfère, car elle sépare les activités que l’on veut professionnelles de la fiscalité de la famille. Certains investisseurs y sont allergiques, et préféreront rester sur du meublé en nom propre… La société, quand elle aura un peu d’historique (2-3 ans), sera autonome. Elle ira seule à la banque pour trouver des crédits, et n’aura alors plus aucune limite d’investissement !

Pour aller plus loin, je vous propose ici de développer l’astuce pour ne pas payer d’impôts sur la plus value immobilière avec un bien en location. Elle est basée sur un point de loi particulièrement intéressant. Ainsi, votre investissement apporte des revenus locatifs, tout en bénéficiant de la fiscalité de votre résidence principale, sans attaquer votre impôt sur le revenu !

Conclusion

La loi Pinel, très en vogue, n’est finalement pas optimisée pour le cas de Gontran. Il veut aller loin, Gontran. Il veut monter une grosse société foncière. Pas jouer avec un dispositif Pinel. Cela ne sera pas une bonne défiscalisation immobilière, presque aussi peu rentable qu’une simple assurance vie. Et puis il sera limité à deux biens, là où il en veut 20, 30, 40, pour s’assurer de bons revenus passifs ! Mais il sait maintenant comment réduire ses impôts, pour que son foyer bénéficie de revenus locatifs en dehors d’un dispositif Pinel et sans exploser son impôt sur le revenu. Il va peut-être choisir une location meublée ou non, sans contrainte, et surtout EN SACHANT OU IL VA !

– Donc, Gontran : dispositif Pinel ou assurance vie ?

– Non, j’ai compris, ça dépend de ma situation. Mais ces loi Pinel, loi Malraux et autres systèmes de défiscalisation immobilière ne sont pas magiques.

– Effectivement, tu peux toucher des revenus locatifs sans impacter ton revenu imposable…

– Oui, mais monter une société, ça fait plus peur qu’ouvrir une assurance vie !

– Tu as raison, mais en faisant cela, tu vas payer moins d’impôts avec l’immobilier… Tu sais, les astuces fiscales, il faut les anticiper. Résidence principale, revenus locatifs, investissement immobilier, impôt sur le revenu… Tout ça s’anticipe !

– Bon, OK, je vais laisser tomber dispositif Pinel, assurance vie et autres… Je vais réfléchir à tout ça…

– Je te propose de conclure avec Robert Kiyosaki, notre inspirateur : « essayer de gagner de l’argent en profitant des déficits et des avantages fiscaux promus par l’état n’est pas le bon chemin pour s’enrichir »

– C’est ce que j’ai compris !!

– ;o)