Astuce pour ne pas payer d’impôts sur la plus value immobilière avec un bien en location 2019-08-12T20:30:50+00:00

Astuce pour ne pas payer d’impôts sur la plus value immobilière avec un bien en location

impôts sur la plus value immobilière

Aujourd’hui, je vais donner à Gontran une astuce fiscale incomparable ! En effet, Gontran possède déjà sa résidence principale. Mais il a envie d’éviter de payer des impôts à la revente de ses biens locatifs ! Je vais donc lui donner cette astuce pour ne pas payer d’impôts sur la plus value immobilière avec un bien en location…

Si vous ne connaissez pas encore Gontran, il s’agit d’un investisseur débutant. Il cherche, comme vous, à atteindre la liberté financière pour mettre sa famille à l’abri et profiter de la vie… Il apprend comment investir. Et ces temps-ci, il se pose des questions sur la fiscalité, ce qui m’inspire des idées d’articles à vous présenter ;o)

Quelles sont les règles du jeu ?

De quoi parlons-nous aujourd’hui ?

Exonération pour la résidence principale

Si je ne suis pas propriétaire de mon habitation principale ?

Cas d’une plus value réalisée plus de 30 ans après l’achat

Est-ce valable pour n’importe quelle vente ?

Autres cas divers d’exonération

Pourquoi tous ces détails ?

 

 

Quelles sont les règles du jeu ?

C’est la première question. Quand on parle de fiscalité, il faut bien comprendre qu’on parle des règles du jeu économique (comme le Monopoly). C’est l’état qui fixe ces règles. Elles ont pour but d’équilibrer la balance entre des cadeaux et ce que cela rapporte à la nation.

Le 1er janvier de chaque année, l’état nous propose (!?) des nouveautés en matière fiscale. En effet, l’idée première est d’optimiser les rentrées d’argent sur cette base simple :

  • Maximiser la somme globale
  • Offrir des niches afin d’éviter de perdre de « généreux donateurs » fortunés qui apportent beaucoup d’argent en globalité

Hé oui, les riches paient moins d’impôts que la classe moyenne, en proportion, mais ils font tourner des masses d’argent immenses. En bref, ils apportent tellement à l’économie qu’il est intéressant de leur faire des cadeaux. Et vous êtes ici pour rentrer dans cette catégorie !

De quoi parlons-nous aujourd’hui ?

Une de ces cadeaux, c’est l’exonération de la taxe sur plus value immobilière effectuée à la revente. Ce nom barbare pour dire que lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez payé, vous payez une taxe. Cette taxe sur les plus values réalisées à la vente s’élève à 36,2%. Du montant de la plus value immobilière.

Sauf si vous connaissez les règles du jeu, et que vous anticipez cette revente !

– Bah, c’est vraiment injuste ! Si je fais une bonne affaire, on m’en prend une partie !

– Oui, presque à chaque fois.

– Mais c’est de l’arnaque !

– Non, ce sont les règles du jeu… A nous de jouer avec. C’est pour cela qu’il faut absolument que tu les maîtrises toutes ;o)

Quand tu vas au supermarché, tu paies la TVA, tu le sais ?

– Oui, c’est 20% du prix.

– Et tu sais ce que c’est ?

– La Taxe sur la Valeur Ajoutée. Mais je ne vois pas le rapport ?

– Je ne vais pas rentrer dans les méandres de la TVA, mais tu dois savoir qu’il s’agit d’une taxe entre le prix que tu paies et le prix payé par le supermarché. Là aussi, cette taxe s’applique sur la plus value que tu as faite entre l’achat du bien et sa revente.

– C’est nul. Autant vendre moins cher, ça sera plus rapide.

– Oui mais non. On parle d’un pourcentage de la plus value, donc c’est dommage de perdre le restant ! Et puis, il y a des astuces pour ne pas la payer…

– OK, explique-moi !

Voyons donc maintenant quelles sont les solutions pour éviter cet impôt sur la plus value immobilière à la revente.

Exonération pour la résidence principale

Pour le moment, on ne parle pas encore d’investissement locatif.

La première exonération, est celle en cas de vente de son habitation principale. C’est la plus connue. Et la plus logique. En effet, tout le monde a le droit d’acheter son toit. Mais si les prix montent, alors vous aurez à payer plus cher également votre nouveau logement. Le FISC considère alors que le logement principal d’un foyer n’est pas un placement d’investissement, mais une sécurité. Pas bête, de nous laisser profiter d’une sécurité !

– Mais alors, ça fonctionne dans tous les cas ? Sans limite de plus-value ?

– Oui, tant que c’est ton logement principal le jour de la vente

– Comment les savent-ils ?

– Par exemple, c’est ton adresse postale. La taxe foncière est un indice, également. Et puis, ils peuvent aller vérifier les consommations (eau, électricité…). Je ne joue jamais avec les lois !

– Je dois attendre d’avoir vendu pour déménager ? C’est compliqué en cas de mutation !

– Non, le FISC fera preuve de souplesse dans certains cas. Par exemple, tu dois habiter effectivement dans le logement au moment où tu le mets en vente. Mais attention, cette situation ne doit pas durer plus d’un an. Ça serait considéré comme de la mauvaise foi.

– C’est-à-dire ?

– Que tu n’essaies pas vraiment de vendre.

– OK, et si ça prend des mois, je peux le louer ou le prêter à quelqu’un, alors que je suis parti ?

– Non, dans ce cas, ça deviendrait une résidence secondaire ! Donc soumis à la taxe sur la plus value…

– Bon, ça peut être compliqué à gérer, mais c’est assez clair. Tu as dit qu’il y a d’autres cas ? J’en connais pas d’autres.

En effet, le bien doit être votre habitation principale au jour de la vente, ou au moins de sa mise en vente. Et sans exploitation entretemps. Mais il existe quelques détails à connaitre.

  • L’exonération se fait sur le bien principal, et sur ces dépendances immédiates et nécessaires, vendues en même temps :
    • Cave, garage, grange… situés à moins d’un kilomètre
  • Suite à un placement en maison de retraite ou en maison médicalisée
    • L’exonération est totale si la vente intervient dans les deux ans, et si le bien n’a pas été mis à disposition ou loué
      • Vous ne pouvez pas, par exemple, en profiter pour l’exploiter en bail court (location meublée ou en courte durée)
    • Le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 23 572€ (33 416€ dans le cas d’un couple)
  • En cas de divorce, chaque partie aura droit à son exonération sur sa part
    • Cela vaut également pour les personnes pacsées

Si je ne suis pas propriétaire de mon habitation principale ?

– Oui, si je vends ma RP, je serai locataire. Et je ne pourrai bénéficier d’aucune exonération en vendant mes biens immobiliers locatifs ?

– Ah, très bonne question. Attention, c’est un peu compliqué.

– OK, je t’écoute, parce que c’est dans mes plans dans les années à venir

C’est une astuce TRES méconnue, et pourtant très intéressante. Mais il va falloir anticiper les opérations !

Si vous n’êtes pas propriétaire de votre RP, mais que vous vendez un investissement locatif, vous pouvez échapper à l’impôt sur la plus value. C’est le cas, par exemple, si vous avez mis en place un de vos biens immobiliers en location meublée. Ou tout autre support qui vous rapporte des revenus locatifs. C’est alors considéré comme une résidence secondaire. La vente, si elle présente une plus value imposable, est soumise à cette taxe sur la plus value immobilière.

En effet, cela peut se faire à plusieurs conditions, très bien anticipées, comme je vous l’ai dit.

  • Ceci n’est valable qu’une seule fois. Cette carte n’est à utiliser qu’au bon moment
  • Vous ne devez pas être propriétaire de votre RP (même au travers d’une société) depuis plus de 4 ans
  • Votre conjoint peut détenir en son nom, son logement principal, mais ne doit pas détenir le bien à vendre
  • Vous devez réemployer la somme (complète) de la vente à l’acquisition ou la construction à un bien qui est voué à devenir votre habitation principale
    • Il ne s’agit pas de placer cet argent sur une assurance vie !
    • Dans le cas contraire, la taxe sera appliquée au prorata de ce qui n’aura pas été utilisé
  • L’exonération est accordée sur demande expresse (à faire auprès de votre notaire au moment de la vente)
    • C’est là que vous signerez un engagement de réemploi de la somme totale de la vente
    • Vous devrez juste indiquer le montant de la plus value imposable sur la déclaration de revenus (n°2042)

Si vous n’utilisez pas la totalité du produit de la vente dans un bien destiné à votre future habitation principale, vous devrez utiliser une déclaration spécifique (le formulaire n°2048 IMM).

– Et je ne fais pas cela. Si j’oublie dans les deux ans, qu’est-ce que je risque ?

– Tu n’iras pas en prison ! :o)

– Bon, c’est déjà bien !

– Mais tu auras un redressement de 5% des valeurs incriminées !

– OK, j’en parlerai… à qui ?

– Ton notaire, en premier. Puis ton comptable, il saura faire !

– Mais si je n’ai pas de comptable ?

– Je te le conseille, parce que tu utiliseras cette technique quand tu seras un gros investisseur, comme moi.

– Et j’aurai besoin d’un comptable ?

– Oui, parce que tu seras en Société. Et que tu voudras profiter au maximum de chaque investissement locatif. Et donc tu voudras bénéficier de la très bonne fiscalité de l’impôt sur les sociétés !

Cas d’une plus value réalisée plus de 30 ans après l’achat

C’est le cas des vieilles maisons de famille. Le FISC considère que l’époque n’est plus la même. Que le contexte immobilier aura changé. Et que le prix d’achat n’a rien à voir avec le prix de la vente. C’est pour cela qu’il « offre » la taxe sur les plus values réalisées dans le cadre d’une résidence secondaire longtemps après l’achat. Cela évite au passage des tensions familiales lors des successions. Il y en a souvent suffisamment… Qui nous permettent de bonnes affaires, à nous, investisseurs ;o)

Par ailleurs, pour préparer un joli papier cadeau fiscal, le FISC prévoit une progression de l’abattement de la plus value réalisée.

Pour les ventes effectuées après le 1er février 2012, l’abattement est fixé à :

  • Zéro avant la cinquième année
  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième

Est-ce valable pour n’importe quelle vente ?

Non, tout cet article est valable pour les ventes de plus de 15 000€. Le FISC considère que le travail à fournir en deçà n’est pas intéressant. Je vous rappelle que nous parlons d’un pourcentage. De la plus-value. Donc pour les biens vendus à moins de 15 000€, cela ne représente plus grand chose.

Attention, on parle ici du bien vendu en une fois. Sur des biens en pleine propriété. Pas question de vendre, par exemple, une maison de 100 000€ en 7 fois !

En revanche, si plusieurs ventes se font dans la même année fiscale, toutes celles en dessous de 15 000€ seront exonérées.

– Bof, c’est tout petit, ça. Ça t’arrive souvent, à toi ?

– Non, pas à moi. Je me suis spécialisé dans des biens plus chers.

– Oui, je sais. Mais je ne vois pas un appartement à moins de 15 000€. Même un studio !

– Tu sais, j’ai acheté un appartement T2, dans le sud de la France, à 22 000€…

– Ah, c’est vrai, je me souviens !

– Et puis, ne néglige pas cette règle fiscale : ça peut correspondre à des places de stationnement. Ou des box. Et n’oublie pas qu’on peut dépasser 12% de renta sur ces biens ! Ça coûte moins cher, et ça peut être aussi intéressant qu’une location meublée !

– OK, je note. On continue !

Autres cas divers d’exonération

Nous avons vu les cas les plus courants d’exonération. Ce n’est qu’une partie des méthodes qui servent à réduire ses impôts (et pas seulement son impôt sur le revenu). Cette taxe sur la plus value immobilière, dans le cadre d’une résidence secondaire, peut également sauter dans des cas plus rares.

  • Si vous vendez votre location meublée, par exemple, à un titulaire de la pension vieillesse
    • Ou titulaire d’une carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie
  • Si vous vendez votre résidence secondaire à un organisme gérant des logements sociaux
  • Si vous êtes exproprié
    • Il faudra alors réinvestir l’argent dans un logement dans les douze mois

Pourquoi tous ces détails ?

– OK, c’est noté. Même si je ne vais pas me souvenir de tout ça.

– Tu peux le noter dans un coin, ça ne va pas te servir de suite. Pour le moment, c’est le moment d’acheter !

– Mais alors, pourquoi tu m’as fait ce cours ?

– Parce que dans notre monde, des investisseurs, on doit connaitre toutes les règles du jeu. Au moins qu’elles existent.

– Je ne vais pas tout connaitre par cœur !

– Tu dois savoir ce qui est possible. Tu sauras alors où chercher l’info. Et tu ne te feras pas rouler par des pros pas très honnêtes !

Si vous aussi, vous avez peur de ne plus vous souvenir de ces détails fiscaux au moment où vous en aurez besoin, je vous conseille de mettre cette page en favori. Il suffit de taper sur Ctrl + D. Vous pourrez y revenir dans quelques temps, lorsque vous arbitrerez votre patrimoine immobilier ! Vous aurez alors à coeur d’optimiser votre impôt sur le revenu. Ou d’éviter de perdre le bénéfice de vos revenus locatifs à cause de la plus value imposable ;o)